El passat 12 de Juliol, el nostre equip comercial, va assistir a la formació impartida per API- Col·legi i associació d'agents immobiliaris.
La nova llei hipotecària comença a aplicar-se en els préstecs hipotecaris amb plens efectes des d'aquest dilluns 17 de juny. Batejada com a Llei de Crèdit Immobiliari 5/2019, aquesta normativa va començar a forjar-se en 2017, encara amb Luis de Guindos al capdavant del Ministeri d'Economia, i sota el mandat de Brussel·les.
A la primavera de 2016, tots els països de la UE havien d'implementar en el seu ordenament jurídic, unes directrius comunitàries en matèria hipotecària, però la inestabilitat política va anar retardant la seva posada en marxa. El passat estiu, els partits polítics van reprendre les negociacions i al febrer, va passar el seu últim tràmit parlamentari, per a publicar-se en el BOE un mes més tard. El text definitiu va més enllà de les peticions europees i inclou una bateria de novetats que, busquen donar més seguretat i transparència tant per a bancs, com per a clients, sobretot després del garbull judicial per les clàusules abusives.
Repassem, quins són els canvis més destacats, com pot afectar l'entrada en vigor als nous préstecs i per què en els últims dies la normativa està aixecant tantes polèmiques:
Els canvis més destacats
Un dels més importants, és l'obligació del client d'acudir al notari amb una antelació mínima de 10 dies, per a analitzar amb ell, les condicions de la documentació remesa pel banc i solucionar possibles dubtes. L'entitat, per part seva, ha de lliurar una informació molt exhaustiva al consumidor i notari a través d'un mitjà telemàtic per a la seva verificació.
A més, la normativa limita les comissions per amortització total o parcial (els nous límits s'estableixen segons el tipus d'hipoteca -fixa o variable- i segons el moment en el qual es realitzi la cancel·lació (en els primers anys de vida del préstec o en els últims).
Un altre canvi important és que s'amplia el límit del deutor abans que el banc pugui iniciar l'execució de la hipoteca, també coneguda com a clàusula de venciment anticipat (com a mínim cal incomplir 12 mensualitats o el 3% del volum del préstec), mentre que queden prohibides clàusules com les sol.
També s'abarateix el procés de conversió d'una hipoteca variable a una fixa o una hipoteca multi divisa a una en euros, es limita l'interès de demora, es prohibeix que la concessió estigui subjecta a la contractació d'altres productes, com a segurs, i es reparteixen clarament les despeses de formalització de la hipoteca: el client, només pagarà la taxació i les còpies de l'escriptura que sol·liciti. Sense oblidar, que els bancs estan obligats a analitzar de forma detallada la solvència del client, així com proporcionar-li una informació detallada abans de la signatura del préstec i durant tota la seva vigència.
Com recorden des del portal de serveis legals, reclamador.es, la llei estableix en la seva Disposició Transitòria 1a, que "no serà aplicable als contractes de préstec subscrits amb anterioritat a la seva entrada en vigor", però s'aplicaran les obligacions d'informació a les novacions i subrogacions de préstecs anteriors. L'única cosa que si s'aplicarà amb efectes retroactius, és precisament la clàusula de venciment anticipat (això és, el temps que ha d'esperar un banc abans d'iniciar l'embargament).
El seu impacte en les noves hipoteques
A pesar que, en termes generals, els experts confien que els canvis aportin més transparència al mercat i més protecció als consumidors, encara que també és cert que llancen un advertiment: els bancs podrien endurir els requisits per a concedir préstecs per a la compra d'habitatge.
"Dins dels mil canvis que inclou la llei, està el de la solvència dels clients. La norma posa l'accent que, els bancs han de demostrar que han fet una anàlisi prou detallada de la solvència del client, per a garantir que té capacitat de pagament de tots els comptes. Això és una cosa molt complicada, si tenim en compte que els préstecs se signen a 20-30 anys i pot tenir com a conseqüència que els bancs siguin més estrictes a l'hora de prestar, ja que, davant el dubte, podrien denegar les operacions", explica Juan Villén, responsable d'idealista/hipoteques, qui afegeix que "els més perjudicats seran aquells clients que no tinguin una ocupació estable, com poden ser els joves o els autònoms".
El mateix creu el departament de banca de reclamador.es, que alerta que "més que un problema d'encariment, la pilota està en la teulada de la concessió de préstecs". La llei preveu sancions per als bancs, que no examinin en profunditat la solvència del sol·licitant, i això "repercutirà en un menor nombre de préstecs concedits, encara que seran més segurs quant al seu cobrament".
En aquesta mateixa línia, el Banc d'Espanya ja va alertar al març, pocs dies després que la normativa es publiqués en el BOE, de la possibilitat d'un encariment de les hipoteques i un enduriment dels requisits de concessió, sobretot en els perfils de clients de major risc. No obstant això, l'organisme capitanejat per Pablo Fernández de Cos també va enumerar alguns elements positius. "Caldria esperar que contribueixi a reduir la inseguretat jurídica i l'elevada litigiositat actual en aquest mercat, la qual cosa hauria de redundar en una major activitat creditícia i en un millor funcionament del segment hipotecari. Addicionalment, la transparència més gran i estandardització dels contractes i els menors costos de transacció associats al canvi de prestador, podrien elevar la competència tant nacional com europea", sosté el supervisor financer.
L'agència de qualificació creditícia Moody's, per la seva part argumenta que la transparència més gran, serà un revulsiu per a l'entorn creditici dels bancs, sobretot, perquè el fet dels clients tenen informació més detallada de quins són els seus drets i obligacions redueix la possibilitat que hi hagi disputes legals en el futur.
La llei arriba embolicada en polèmica
La nova llei hipotecària entra en vigor embolicada en polèmica. I és que, si ja qualsevol canvi normatiu de gran importància, afegeix pressió en la matèria que s'apliqui, en una activitat tan important per a l'economia, els bancs i els consumidors, com la hipotecària la tensió està més que servida. I per si no fos prou, en els últims dies ha esclatat una guerra per un suposat intent de monopoli per part del Consell General del Notariat (CGN) en l'ús de la plataforma telemàtica que han d'usar els bancs per a enviar la informació precontractual als notaris amb antelació.
Recordem que una de les novetats de la llei, és que les entitats financeres han de lliurar als notaris que triïn els clients una bateria de documents per via telemàtica, en un termini d'almenys 10 dies abans de la signatura de la hipoteca, per a garantir que el seu contingut s'ajusta en forma i contingut a la llei. I el problema és que diverses gestories, empreses tecnològiques, associacions i fins i tot alguns notaris critiquen que el Consell General del Notariat, hagi intentat impulsar la plataforma telemàtica promoguda per l'empresa ANCERT, controlada al 100% pel propi Consell.
Asseguren que hi ha diverses alternatives en el mercat amb les mateixes garanties i un funcionament més senzill (la d'ANCERT, per exemple, obliga els bancs a interconnectar la seva plataforma i no totes les entitats estaven preparades per a aconseguir-lo a temps), i alerten del perill que tot el mercat hipotecari depengui d'una sola plataforma, i del poder que donaria per a una signatura privada, controlar totes les operacions i de tots els bancs. "És un negoci que mou molts milions d'euros", expliquen fonts del mercat.
De moment, els bancs estan dividits pel que fa a l'ús de la plataforma telemàtica. Kutxabank, per exemple, està usant la del Col·legi de Notaris del País Basc, anomenada Gesdek, mentre que Santander està utilitzant la plataforma del Consell General del Notariat. En canvi, altres entitats com Bankia, Sabadell, Bankinter, ING, Ibercaja, Deutsche Bank, Caixa Sud i Openbank estan 'connectades' a la plataforma coneguda com a SDoc, impulsada per Grup BC Digital Services.
I el nou capítol de la polèmica, ha arribat de mans del Ministeri de Justícia, que el divendres va publicar una instrucció, per a establir una moratòria d'un mes i mig en l'obligació dels bancs a utilitzar un mitjà telemàtic segur per a enviar la documentació. Així, durant les pròximes setmanes estarà permès que enviïn la informació en paper o per correu electrònic, per exemple, encara que sí que serà obligatori comptar amb l'acta notarial.
Aquests dubtes s'estan traslladant també al mercat fins al punt que els experts no descarten que pugui haver-hi problemes en la formalització de préstecs. A pesar que els notaris sostenen que, el més important és que la documentació s'ajusti a la llei i que el client estigui protegit, i no tant la manera en la qual rebin la informació, fonts del sector financer, creuen que en els pròxims dies podrien paralitzar-se moltes operacions, encara que Juan Villén, responsable d'idealista/hipoteques, creu que a principis de juliol el mercat ja funcionarà a ple rendiment.
"No podem assumir el risc que no se signin les hipoteques i generar inseguretat jurídica en un mercat tan important com és l'hipotecari", explicava a idealista/news fa unes setmanes Santos González, president de l'Associació Hipotecària Espanyola (AHE).
Autor i Font: Ana P. Alarcos / Idealista